中國海外發展四十五載 穿越周期背後的穩健生長之道

近年來，房地產行業經歷了深刻的調整和變革，在過去幾年行業的狂風驟雨中，一眾内房企面臨經營壓力，市場格局也持續迎來重塑。

隨著財報季的到來，透過各大上市房企年報這一視窗，瞭解這些企業在行業發展新階段的表現與成績，對於判斷整個行業發展方向，挖掘市場投資機會顯得尤為重要。

在一眾内房企慘澹的業績局面中，筆者注意到中海外發展(00688.HK)頗為「特立獨行」，交出了一份穩健的成績單。作為一家歷經45載風雨、多次面對市場變革的房企，中海穿越周期經營特質再一次得到了驗證，這背後的穩健生長之道值得深入探討。

1· 穩中求進，透視財報四大亮點

從中海的財報來看，有幾個方面值得關注：

首先，是營收和淨利潤的雙位數增長。

財報資料顯示，2023年，中海實現營業收入2025.2億元，同比增長12.3%，股東應佔溢利256.1億元，同比增長10.1%。剔除稅後投資物業重估增值的本公司股東應佔溢利為225.8億元，同比上升12.1%。

不難看到公司一系列核心指標均呈現出雙位數增長的趨勢，如若結合整個行業大環境來看，中海逆勢增長的表現還是頗為亮眼的。這不僅證明了其在行業逆境中的穩健發展能力，也展現了公司作為頭部房企的領先實力。

其次，是銷售規模逆勢增長，市佔率的持續提升。

過去一年，行業持續承壓，根據市場機構克而瑞研究中心統計，2023年，百強房企累計業績同比減少16.5%，其中，近七成房企的全年業績同比下滑。中海是行業內少數取得正增長的内房企之一。

中海在2023年實現了合約銷售額達3098.1億元的成績，在一線和核心二線城市市場表現尤為突出。這一增長趨勢顯示出公司在市場競爭中的活力和競爭力。此外，據克而瑞統計的資料，2023年中海的權益銷售額已上升至行業第二。2023年，公司市場佔有率達2.66%，提高0.29個百分點。

從過去幾年來看，受困於一系列房企暴雷等危機，導致行業集中度實際上是有所下降的，不過從長遠視角來看，筆者認為，隨著市場的出清，穩固的行業龍頭仍然具備清晰的市場份額提升機會。從這一點來說，中海未來的市佔率提升也將是大概率事件。

再次，是中海在商業板塊的成績。

儘管中海堅持以地產開發為主業，但其在商業物業上的表現仍然頗為強勁。

2023年，公司商業運營實現收入63.6億元，同比增長20.9%。年內公司新增12個商業物業投入運營。截至2023年年末，中海系列公司持有商業物業總規模達到1014萬平方米，其中98%位於一二線城市核心地段，大部分均為優質資產。

公司未來商業運營收入增長也十分有前景。對於2024年，中海也定下了商業運營收入實現25%的增長目標，預計十四五末期能實現百億的收入目標。

在筆者看來，隨著商業物業規模的不斷擴大，協同地產開發主業，強化品牌影響力和市場競爭力的同時，也有望給中海的持續增長注入新動力。

最後，是公司在派息方面的亮點。

過去一年，在行業內一眾内房企仍然面臨高企的債務壓力，遭遇現金流困境的背景下，中海不僅保持了穩健的經營，同時在派息上繼續表現出慷慨的姿態。2023年，中海宣佈每股派息80仙，股息回報率在7%左右。

筆者認為，高分紅的背後不僅對外展現了中海有著良好財務狀況的一面，同時也反映了公司對未來業績持續增長具有信心。而積極回饋股東，也增強了投資者對公司的信心，有助於資本市場的穩定。

此外，從另外一組資料來看，中海在股東回報上的長期表現也相當不俗。自1992年上市以來，中海持續回饋股東，年派息複合增長率超過10%，上市30餘年派息合計超1000億港元。

總的來看，中海的這份最新一期財報整體表現還是可圈可點的，展現了公司逆勢增長的業績和穩健的發展態勢，不論是基本盤的穩固還是「第二曲線」的加速，都為其後續業績增長帶來了更多期待，業績的公佈也釋放了此前市場可能存在的悲觀預期，有助於市場信心和估值的修復。

2·安全與發展並重，中海跨周期的生長邏輯

挖掘中海能夠持續在行業中保持跨周期發展的深層邏輯，筆者認為，核心在於公司始終堅持安全與發展並重的經營戰略，通過夯實財務質素和市場拓展相結合，構建了可持續增長的模型，而這一點也在最新的年度財報中得到驗證。

首先，在安全方面，中海展現了穩健的財務狀況和良好的盈利能力，現金流持續迴圈暢通。

在業績穩健增長的同時，中海保持了適度的資產負債比例和充足的現金儲備，為未來的發展提供了堅實的財務基礎。同時，公司在資金回籠、債務管理等方面的措施有效降低了財務風險。

財報顯示，過去一年，公司實現經營性現金流淨流入達352.8億元，期內，公司還提前償還了俱樂部貸款300億港元，淨償還債務155.8億元，有息負債下降127.2億元。

截至2023年年末，中海資產負債率為57.5%，淨借貸比率為38.7%，同比下降4.2個百分點。公司「三條紅線」維持「綠檔」，負債壓力持續減輕，有力的增強了財務實力和經營穩定性。

過去一年，中海多措並舉降低融資成本，持續優化融資結構，人民幣借貸佔比提升至70.3%，提升7.7個百分點。公司融資成本保持在行業低位。2023年公司平均融資成本僅3.55%，處於行業最低區間。

截止期末，中海在手現金充裕，達到了1056.3億元，保持在行業領先水準，這也為公司未來的投資和運營提供了充足的資金保障。

得益於穩健的財務表現，中海也獲三大國際機構給予行業最高的信用評級，為惠譽A–、穆迪Baa1、標準普爾BBB+。

其次，從市場拓展層面來，中海持續推進在行業內深耕佈局，蓄力後續的增長。

過去的2023年中海購地金額在行業內保持領先。中指研究院統計資料顯示，2023年中海全口徑新增土地貨值位居行業首位。

中海全年在23個內地城市及香港共獲取了43宗地塊，總購地金額達到1342.1億元，其中權益購地金額為1226.6億元，同比上升了42%。

在筆者看來，從個行業大環境來說，中海此時在土儲上積極擴張，持續增強投資力度，這不僅反映了公司即便是在行業深度調整中，仍然保持了充裕的現金能夠支撐其逆勢擴張，同時透過行業低谷階段獲取的優質低成本土儲資源，這也為其未來的項目開發和銷售提供了更大的利潤空間。

值得要注意的是，中海在一線城市的購地投資尤為突出。據資料顯示，北上廣深香港五個城市的新增貨值佔比超60%。在筆者看來，中海在這些高價值地區的投資不僅為後續的去化帶來了支撐，也將有助於進一步提升公司的市場佔有率和盈利能力。

此外，筆者留意到，中海在過去一年也還通過併購方式獲取了廣州亞運城項目剩餘全部股權及蘇州環秀湖花園項目股權，基於此，這也進一步豐富了公司的項目組合和資源結構，有助於提升其市場競爭力、放大未來的盈利潛力。

3· 產品力、運營力、創新力持續驅動，破局行業發展困境

在當前行業發展的新周期中，企業經營所面臨的挑戰與以往有所不同。過去的高速增長軌道已經不復存在，行業容錯率降低，利潤增長放緩，這意味著企業更需要提升經營效率，確保業務發展的安全性。中海可以說，在行業中不論是利潤層面還是經營安全層面都展現出不俗的表現。

深入分析來看，公司通過產品力、運營力和創新力的持續驅動，一定程度破局了行業發展困境，也為行業下半場的競爭打下了基礎。

首先，中海地產在佈局方面展現了出色的表現。

通過對市場的準確洞察和精準佈局，其能夠在一線城市和核心地段獲取優質土地資源，從而確保項目的品質和競爭力。

根據此前公司總裁張智超介紹，中海的投資和銷售都相對聚焦於4個一線城市和14個強二線城市，這些重點城市銷售額規模將穩定在5萬億元左右水準，且穩定性比其他城市更強。同時中海還佈局了十多個機會型城市，這些城市的市場容量將穩定在1萬億左右水準。

通過這種精準佈局策略，不難看到中海在行業中相對清晰地成長機會，通過專注於重點城市和區域的，也使得中海能夠更有效地利用資源，實現更高效的運營，並更好地把握市場趨勢，持續提升公司的市場份額，增強在行業中的話語權和影響力。

其次，中海地產在產品方面注重創新與差異化。

公司不斷優化產品結構，推出符合市場需求的創新產品，滿足不同客戶群體的多樣化需求。這種差異化的產品策略有助於中海在市場競爭中脫穎而出，提升銷售額和市場佔有率。

得益於優異的產品力中海在行業品牌價值也持續受到了認可。根據此前由中國房地產業協會指導、上海易居房地產研究院主持開展的2023房地產企業品牌價值測評結果，中海繼續位列榜首，品牌價值為810億元。

再者，中海地產在運營方面積極探索高效的管理模式。通過引入先進的管理理念和技術手段，公司不斷提升運營效率，降低成本，提高盈利能力。

在過去一年，公司持續加強銷售與回款管理，2023年回款率達到99%，反映了公司在資金回籠方面的優異表現。

此外，中海不斷強化成本費用管控，建安成本支出、費用支出全面實施資訊化管理。通過資訊化管理系統的應用，其能夠更加精準地掌握項目成本情況，及時發現和解決成本波動問題，從而保障項目的盈利能力和市場競爭力。2023年，通過中海領潮供應鏈公司集中採購的優勢發揮，其全年的材料採購成本下降13%；行政銷售費用佔比3.4%，費用控制在行業首屈一指。

最後，中海地產積極推動創新，圍繞戰略、文化、技術和產品等多方面展開創新。在戰略上，公司不斷調整發展戰略以適應市場變化。在文化上，宣導創新文化，鼓勵員工敢於創新。在技術上，引入先進的建築技術和管理模式。在產品上，不斷滿足客戶需求，優化產品設計和功能。通過這些舉措，中海地產為行業的可持續發展不斷注入新的活力和動力。

4· 結語

隨著行業告別至暗時刻，市場的機會也將持續聚焦在行業內那些有著穩健經營實力，具備長期成長優勢、擁有安全性標籤的房企當中。

中海受到市場認可也有如下邏輯支撐。

一方面，中海地產作為央企背景下的企業，已經驗證了其優秀的經營實力。不論市場環境如何變化，公司已經充分驗證的穿越周期能力為其提供了足夠高的安全性。即便面對市場挑戰公司也將有更多擁有更多的後手和資源支持，能夠穩健地應對市場波動，保持業務的持續健康發展。

另一方面，中海不斷持續夯實高品質發展的基本盤，公司在提升產品力、優化運營模式、拓展市場份額方面展現了出色的表現。這也為其未來增長提供了堅實的基礎，使其在市場競爭中佔據有利位置，隨著行業馬太效應的持續演繹，公司的龍頭地位也將不斷鞏固。

回顧歷史，自1979年成立至2024年，45年間，中海發展可以說取得了巨大的成就。

不論是在規模擴張、市場份額提升，還是在業務拓展等方面，公司都展現出了強勁的發展勢頭，與此同時，公司始終秉持穩健的財務策略，堅持持續回饋股東，股息回報一直保持穩步增長，彰顯著對股東利益的高度重視。

如今，隨著房地產行業步入下半場，中海在保持穩健發展的同時，持續展現出新的成長潛力，這一點相信市場也將會給予新的認可和價值評估。

中國海外發展有限公司管理層合影，(左至右) 行政總裁張智超先生、主席顏建國先生、副主席羅亮先生及副總裁郭光輝先生